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投资买房:一场危险的游戏

发布时间: 2016-12-30 14:42:28   作者:本站编辑     浏览次数:  
摘要: http://www.crei.cn  2016-12-30  来源:经济参考报

 

2016年的房价疯狂地刷新着记录。尤其8月后房价出现大范围大幅度跳涨,让楼市在2016年的夏季成功吸引了所有人的目光。就像首富王健林提出的先定一个“挣他一个亿”的小目标一样,对于我们来说,恐怕目标就是“买他一套房”。结婚需要房,养孩子需要房,孩子上学需要房,接父母同住更是需要一套更大的房。反正只要买得起,能买到,多少套也不嫌多。因为在房价不断上涨的大背景下,只要时间足够,把握机会,购房产生投资回报率高达50%以上,甚至100%不是神话。这是很多投资都难以企及的收益率。不过,在房价飙升的背后,偏离居住属性的投资,正成为一种危险游戏。
买房让我成为“土豪”
大学毕业就来到北京工作生活的李素(化名)已在北京待了近10年的时间,虽然时间不长,但李素已在2016年完成了自己的第四套房产的购置。
“发现我人生的每个转折点都有‘房’的存在。”李素说:“我不是富二代,所以2006年刚来北京时买第一套房时压力还是很大。第一套房买的珠江绿洲,虽然现在房价单价在5、6万元每平方米,但当时的这个位置还属于很偏僻的,所以购买时房价也就只有6000元每平方米。父母给我凑了30万元首付,完成了我首套房的购置。”
李素介绍,她人生中的第二套房是2009年结婚前,和丈夫一起购置的,因为工作单位在北四环,所以两个人再加上家人共同凑了60万元的首付,在惠新西街附近买了一套三居室。
“因为当时房价还没涨起来,所以在2013年便还清了两套房子的贷款。”李素说,投资什么都不如买房实在,所以和丈夫两个人商量后,在亦庄买了两套商住两用的房子,也不用占任何指标,压力也不会很大。
李素说,虽然她和丈夫月收入都在万元左右,和几年前没有什么变化,但也许是幸运,也许是正赶上时机,当时买的几套房让她和丈夫的资产积累也达到了数千万元。
1985年出生的樊幂(化名)是土生土长的郑州人。2012年研究生毕业后,为了父母就留在了家乡。“直到去年,郑州房价和北京相比简直是白菜价,虽然经过几轮上涨,较5年以前已经涨了50%,但因为基数本来就低,房价一直在万元徘徊,港区新区房价更低。”
“因为看到上海世贸区周边房价因自贸区的影响房价已翻了几番,所以我想郑州自贸区、新区的房价空间也应该不小。”樊幂说,2015年时,经朋友介绍,我带着妻子和父母去港区附近看了房子,觉得价格还能承受,所以直接订了2套150平方米的房子。事实上,直到今年3、4月份,港区的房价也就只在六七千元,我还以为这次投资错误了。但没想到到了6月份,房价开始动了,因为是刚刚开始,所以较之前涨幅还很小,我立即决定再找朋友买两套面积分别为280平方米和210平方米的房子,我在北京的朋友知道后,也跟着买了两套。到了8月超出我的预想,我买的房子的价格已经涨到11000元。9月底,该项目价格已经到了13000元。
樊幂说,因为贷款压力,所以在做贷款前,将一套150平方米和一套210平方米的房子以12000元每平方米的价格转手。“如果资金足够,我打算继续持有的,我相信房价还要较大的涨幅空间,但因为钱周转不开,只得卖掉。不过这两套房也让我赚了200多万元。”
小樊幂2岁的董洋(化名)虽然没有他们那么幸运,但随着董洋一次又一次的主动投资,董洋也完成了资产的原始积累。第一次买房是2011年和几个朋友一起凑的首付,那时我们用其中一个人的购房指标买房,几个人凑了100多万元的首付。到2014年,我们把房子卖掉,每人拿到100万元左右。
董洋说:“挣到第一桶金后,又凑了50万元,在南三环给自己买了套300万元左右二手房。目前这套房也已上涨至400万以上,如果是凭工资,我工作二十年才能挣到。”
投资买房的趋势在2016年愈加明显。一位开发商区域负责人表示,尽管部分二线城市销量、价格涨幅惊人,但购房者用于自住的并不多。“很多外地朋友,甚至北京的朋友,托我在合肥、南京、苏州买房的不在少数,像这些都是投资用。”他说。
以杭州为例,机构数据显示,今年以来,杭州楼市外地购房群体占比不断攀升,G20之后一周,外地人的购买比例达39.3%,其中25.4%的外来购房者购买了两套及两套以上的商品房。郑州方面,据克而瑞《1-7月郑州消费者购房报告》,郑州外籍购房者比例甚至高达了82%,截至8月底,这一比例再次上涨至85%,达到有数据可查的6年来最高。其中郑州户籍的购房者仅占18%,省内其他区域的购房者占69%,外省占13%。而有数据显示,北京周边地区北三县、涿州等地的投资户占比更是高达60%至70%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年上半年一线城市房价率先收紧,在一线城市溢出效应下,部分投资投机资金开始撤出一线城市,进而进入二线城市,热点二线城市和一线城市周边价格涨幅开始大幅上升。
法拍房、学区房层出不穷
栗敏(化名)买房则不是因为有多余资金,而是为了“学区”。栗敏家庭条件并不富裕,但为了让孩子上学,她几乎跑遍了目标学区附近所有的房产。
“最终选定了荣丰2008一套最小户型,仅19平方米的住房。”栗敏说,这旁边有14中,还有个高中,虽然不是最好的学校,但这套房200多万,已经是家里能承担的最大限度了。“等房子到手后就租出去,这么小,没法住。”
再穷不能穷教育。2016年初,网上曝出北京一处学区房单价每平方米46万元,一套11.4平方米的房售价530万元人民币。此前文昌胡同一套房产,单价也高达34万元每平方米。胡同小院虽然单价较高,但因平方米数小总价较低,成了不少家长的选择,虽然高单价也只是个例,但学区房房价被热炒却是不争的事实。
据链家置业的一位销售顾问介绍,目前位于奋斗小学学区的,长椿街口的高层住宅售价单价平均为13万元左右。而一街之隔的位于北京第二小学学区的住宅单价已涨至16万元左右。“这一片在2014年前价格平均在7万元到8万元,近两年连番跳涨。”
事实上,近日中国教育在线发布的《2016年基础教育发展调查报告》就显示,在北京,位于海淀区五道口核心区域的中关村第二小学学区房,与相隔不到一公里的海淀区第三实验小学学区房,两处房价近10个月一路上涨。因中关村第二小学是海淀区乃至北京市所属重点小学之一,所以尽管两所学校地理位置相差不足一公里,但房价每平方米却相差两万余元。同样属于海淀区两处距离相差不足两公里的中关村第一小学学区房价格比双榆树中心小学学区房每平方米高出近3万元。东城区与海淀区情况类似,著名的史家小学学区房价格与回民小学学区房每平方米也相差近3万元。
在上海,学区房问题也比较突出,位于黄浦区的上海实验小学学区房价格比光明小学学区房每平方米高出近1.5万元,位于上海徐汇区的向阳小学学区房价格比上海市教育科学研究院实验小学学区房每平方米高出2.2万余元。
上述销售人员表示,应注意是否在学区范围内。例如很多住宅项目离部分学校很近甚至一墙之隔,但仍不属于该校学区范围。
从某种意义上说,学区房是房地产市场的衍生品,是现行教育体制下的独特现象。为了孩子能赢在“起跑线”,能进好的学校,接受更好的教育,很多家长不惜重金买下重点公办小学的学区房。
因此,业内人士指出,对于天价学区房,显示出的是教育资源的均衡配置不均。“教育均衡是教育公平的前提和基础。城乡受教育的机会均等、城市与城市间受教育的机会均等、片区与片区间受教育的机会均等,均衡发展与优质发展也应相辅相成,师资力量的均衡配置、教育扶持力度的协调统一、教育设施的均衡配置等都可促进教育的均衡发展。”上述人士说。
因此,近日西城区房管局表示,未来西城区将对棚改区周边的房地产经纪行为、中介机构炒作学区房、变相参与群租房和危险平房租赁、直管公房转租转借等现象进行严查。
包括对经纪机构的违规行为采取下发责令整改、暂停网签、记入不良信用档案、行政罚款等多种方式进行监管,将投诉量居前的5家中介机构记入“黑名单”。
据悉,2017年,将建立以信用监管和风险警示为核心的监管模式,将辖区内房地产中介机构的企业信息纳入平台管理,及时将企业违规行为记入企业监管“黑名单”,定期联合工商部门将中介的违规行为向社会公示预警。据介绍,未来会将未备案机构纳入管理范围,在网站上及时公布未备案或者未报送信息的机构名单,进行风险提示。
西城区还将加大对房地产经纪机构尤其是大型连锁机构网站的监控,对机构发布房源信息进行实时监测,对机构炒作学区房、拆迁房、擅自发布不实、虚假房源信息,销售未取得预售许可证的项目等行为进行严肃查处。
值得一提的是,除了学区房外,近两年法拍房也成了购房宠儿。现阶段房产来源不再仅仅是开发商、个人,甚至还有法院。仅淘宝拍卖中全国法拍涉房项目便有99621个。法拍房最大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物,尤其是开发商及购房者的必要抵押物。此外,民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房。
法拍房虽然较市场价有一定优惠,但风险性也极大。拿12月23日开拍的一套位于丰台区银地家园的一套房产,建筑面积119.3平方米,起拍价为307万元。以此计算,起拍单价为2.57万元,较市场上平均4万元至5万元的售价便宜近一半。
但值得注意的是,该房产现状为出租,租期至2032年4月30日,这也意味着,该房到租期结束长达16年,也就是不管以怎样的价格拍得该房产,可获得的时间都将在16年之后。
此外,即便是以合适的价格可以购得合适的房产,但也需要注意,法拍房的付款为拍得后20日内一次性付清,并不像普通购房可以使用贷款。
外溢的“买房大军”
资金潮下,国内房地产市场高烧难退,而这股热潮同样影响到了国外,中国买家持续涌入促使多个国家重点城市房价快速攀升。据世邦魏理仕公布的数据显示,2016年上半年,中国资本的跨国房地产投资约161亿美元,较去年同期增长了一倍,超过加拿大和新加坡,成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。
而置业目标则大部分在于投资。最新《2016中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》显示,目前已办理海外置业的高净值人群在海外平均拥有2.3套房产。投资是其海外置业的主要目的,占比75%;其次是子女教育居住,占比56%。
李女士是一个在新西兰做个人开发商的中国人,近年来通过在新西兰拍地盖房赚了不少。
“近年来,新西兰的环境与宜居,再加上移民较为简便,新西兰早已成为了国内富人的重要选择地。如果用夸张些的说法,在新西兰许多区域,仅用中文完全可以生活。”李女士说,国人扎堆买房的习惯在国外也不例外,因此,在朋友、亲戚的带领下,越来越多的人来此置业。
李女士介绍,每当拍得一块地,自己便将其一分为二,如果地块大,会分为三部分或更多,一部分是在该土地上的原有房屋直接转手,而另外的则再由做设计师的丈夫设计建造后卖出。
李女士说,新西兰地广人稀,所以都是大片草坪的独门独户,因此一分为二后的院落虽然有所变小,但对于国人来说,依然是十分优越的居住环境,所以自己盖的房从来都是国人购买,且十分畅销,利润少则50%,多则100%或更多。
付女士便是李女士的客户,已经投资了两套房产,最近付女士还带着亲戚来看房,也打算投资。
而正是国人对置业的热衷,让有观点认为,中国人的买房热情正在推升世界的房价。数据显示,中国人所购买的首尔土地从2014年末的2113块,增至2016年上半年的4139块,增幅达96%,面积亦增长29%。
韩国国内有人担心,这种情况会导致韩国房地产价格的快速上涨。以中国人热衷投资的济州岛房地产为例,去年中国游客在济州岛购地置产已拿下近六成土地,与此同时,去年济州岛挂牌地价就上升了28%。
据澳洲财政部12月2日公布的一份工作报告显示,近几年来,外国人对于澳洲房地产的需求增长很快,其中又以中国需求为主。2010年年中,中国公民获得的澳洲房产投资许可占外来总体的50%,这一数字在2015年年初上升到了70%。
而在投资大量涌入的同时,房价大幅上升。以加拿大温哥华为例,温哥华的排名从去年的第四位飙升至第一位,这个加拿大城市的房价在过去十年中翻了一倍,这也引发了当地家庭的强烈抗议,因为目前的房价已经相当于他们一生所有收入的90%。
瑞银最新发布的2016年全球房地产泡沫指数报告指出,刚性供给以及中国买家持续涌入,成为推动海外房价不断攀升的重要因素,低利率、全球资本的流入和投资者对于回报率的乐观更助长了这一膨胀势头。
报告显示,过去五年内温哥华,伦敦和斯德哥尔摩的房价激增,房地产泡沫的风险排行前三,悉尼,慕尼黑和香港的估值也不容乐观,旧金山是美国估值最高的房地产市场,但尚未达到泡沫风险。在接近房地产泡沫的城市中,房价自2011年以来已经增加了近50%,而其他城市的平均涨幅只有不到15%。
同时,海外置业风险激增。有媒体报道称,澳洲多家大银行停止了对非澳大利亚来源的购房者的购房放贷。澳大利亚最大银行之一、西太平洋银行表示,目前该银行已停止了对非澳大利亚居民的购房贷款。澳新银行停止了对收入100%为非澳大利亚来源的购房贷款;如果总收入中一半以上来源于外国,那么最多只能做7成的购房贷款。澳大利亚联邦银行停止了对收入100%为非澳大利亚来源的和100%个体经营收入的购房贷款;对于持有临时签证的澳大利亚收入者,最多可以做7成购房贷款。
在此影响下,部分购房者不得不放弃首付。居住在上海的王小姐介绍,其于2014年在澳大利亚墨尔本市区签了一套公寓期房,总价折合为500万元人民币,首付10%,余款在交割日支付,约定于今年12月7日交割。但因贷款新政,让首付的50余万元打了水漂。
根据澳大利亚外国投资审查委员会公布的数据显示,在各类房地产外来投资总额中,中国人达成的交易额所占的比例从2013/14年度的28.4%上升到了2014/15年度的41.3%。

如今,对于80后、90后、甚至00后的人来说,“房”的意义已不再像父母那辈一般,为的是遮风挡雨,为的是全家人可以一起生活。而现在,住在哪个区域,哪个小区,多大平方米的“房”,拥有多少套房,是否是学区,是否独自拥有,为我们贴上“贫”与“富”的标签,也仿佛预示着我们的未来走向。

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