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教你投资二手房：四选择对付明年利率统一
发布时间： 2005-12-30
　　从明年1月1日起，银行将全面执行统一房贷利率标准，调整部分贷款人的月还款额。这一新政策对于许多在2005年3月17日之前开始还贷(5年期以上贷款)的购房者来说，就面临着还款利率由原来的5.31%调整为5.508%的问题。

　　也正是这一新政策的即将执行，近日各家银行都出现了大量提前还贷的现象，一时间成为业内关注的热点。但中原地产三级市场部研究人士认为，是否提前还款还要根据自身的 情况来下决定，不要盲目跟风。

　　本期，我们请中原地产通过一个实例，来为您作详细分析利率调整为5.508%后，“负翁一族”该如何选择。

　　案例：刘先生今年1月在中原地产广安门分行购置了一套二手房，房屋总价72万元。刘先生从银行贷50万元商业贷款，采用等额本息还款法，还款期为15年，年利率为5.31%；但今年3月银行二次加息后，将个人房贷5年期以上年利率上调为了5.508%。目前，刘先生有10万元存款可用。那么，明年1月1日后，刘先生月供将增加多少；若要 提前还贷，又该做何选择？基于所了解的情况，中原地产的物业顾问针对银行加息后还款问题，给刘先生进行了详细分析。

　　方式一：不提前还款保持现状

　　对于刘先生来说，年利率为5.31%时，月还款额为4035.18元，总利息支出为226332.39元。

　　利率上调至5.508%后，月还款为4084.65元，总利息支出234630.58元。通过对比可以看出，利率上调后，刘先生如果保持现状，则每月月供需增加49.47元，相对应的利息需增加8298.19元。

　　专业建议：此种方式适用于手中无太多闲钱但收入稳定的贷款者。

　　方式二：提前还一部分月还款额不变，缩短贷款年限

　　假设刘先生提前还款10万元，月还款额不变，还是4035.18元，这时相应的贷款年限缩短为10年即到2016年1月结束贷款。此时刘先生总支出利息为143011.86元，比年利率提高为5.508%后，不提前还款情况的总利息支出(234630.58元)减少了近91618.72元。

　　专业建议：此种方式适用于收入稳定，且手中闲钱充足但没有什么好的投资项目的消费者。

　　方式三：提前还一部分月还款额减少，贷款期限不变

　　假设刘先生提前还款10万元，贷款期限不变，还是到2020年1月止，此时月还款额为3229.40元，利息总支出为190949.97元，同年利率为5.508%时不提前还款情况的月还款额4084.65元相比较，减少了855.25元，同总利息支出234630.58元相比较，减少了43680.61元。

　　专业建议：此种方式适用于手中有部分储蓄，但预期获利能力不稳定的消费者。

　　方式四：提前还一部分月还款额减少，同时缩短贷款期限

　　假设刘先生提前还款10万元，与此同时再缩短贷款年限，降至12年即到2018年1月结束还款。此时，刘先生的月还款额为3589.39元，还款结束时，刘先生的利息总支出为165281.85元，同年利率为5.508%时不提前还款情况的月还款额4084.65元相比较，减少了495.26元，同总利息支出234630.58元相比较，减少了69348.73元。

　　专业建议：此种方式适用于目前手中有部分闲钱，预期收入稳定，但考虑在几年后有投资需求的消费者。

　　专业提醒

　　中原地产三级市场部研究人士提醒处于贷款阶段的消费者，提前还贷固然可以节省利息，但它对消费者目前的经济状况及未来的预期收入要求较高，消费者应审慎对待，理性处之，不要盲目跟风，影响到自己日后的 生活质量水平。
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